O que observar ao buscar um seguro para o seu imóvel

Antes de contratar um seguro para a sua casa ou apartamento, quatro pontos merecem atenção: quanto vale a construção e quanto vale o que está dentro dela, quais coberturas entram na apólice, se o produto é mesmo o certo para o seu caso e se o uso declarado corresponde ao uso real. O preço vem depois disso, porque só faz sentido comparar valores quando se sabe o que cada proposta cobre.

Este guia é para quem tem imóvel de uso próprio, alugado ou como investimento e nunca contratou seguro residencial, ou contratou sem olhar com calma.

Edificação e conteúdo são duas contas diferentes

O seguro residencial costuma separar o imóvel em duas partes, com valores declarados em separado.

A edificação é a construção em si: paredes, telhado, instalações, pisos e revestimentos. O valor a declarar é o custo de reconstruir, e não o preço de venda do imóvel, porque o terreno não queima nem desaba. Em apartamento, a estrutura do prédio geralmente está no seguro do condomínio, então a parte que cabe ao morador tende a ser o que existe dentro da unidade: acabamentos, armários planejados, benfeitorias.

O conteúdo é tudo o que você levaria em uma mudança: móveis, eletrodomésticos, eletrônicos, roupas, utensílios. Uma forma simples de estimar é passar cômodo por cômodo somando o que custaria repor cada coisa hoje.

Declarar menos para pagar menos é um erro que aparece no pior momento. A indenização tem como teto o valor da garantia que consta na apólice, e não o valor real do que foi perdido. É o que fixa a Lei 15.040/2024, que hoje rege os contratos de seguro no país.

Para imóvel vazio ou mantido só como investimento, o conteúdo pode ser pequeno e a edificação concentra quase todo o risco. Para a casa onde a família mora, as duas partes pesam.

Coberturas que costumam existir

A cobertura básica do seguro residencial geralmente responde por incêndio, queda de raio e explosão. O restante é contratado à parte, e é nesse restante que a maioria dos acionamentos acontece.

As adicionais mais comuns:

• Danos elétricos: queima de aparelhos por oscilação ou curto na rede.
• Vendaval, granizo e queda de árvore sobre o imóvel.
• Roubo de bens e furto qualificado, este geralmente só quando há vestígio de arrombamento.
• Responsabilidade civil familiar: danos causados a terceiros por você, por alguém da família ou por um animal de estimação, como um vazamento que atinge o vizinho de baixo.
• Quebra de vidros e danos por água, conforme o produto.
• Assistências: chaveiro, eletricista, encanador e serviços do dia a dia, que na prática são o que mais se usa.

O que cada uma cobre, com que limite e com qual franquia depende do produto, da seguradora e das condições contratadas. Vale ler as exclusões com a mesma atenção dada às coberturas, porque é ali que ficam as surpresas.

Residencial, condomínio e fiança não são a mesma coisa

Três seguros aparecem na mesma conversa sobre imóvel e resolvem problemas diferentes.

O seguro residencial protege a sua unidade, o conteúdo dela e a sua responsabilidade como morador ou proprietário. É o assunto deste texto.

O seguro de condomínio protege a edificação e as áreas comuns do prédio. Ele é obrigatório: o Código Civil determina o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, e a Lei 4.591/1964 já trazia essa exigência para as edificações em condomínio. O que esse mínimo cobre e o que falta está em outro texto deste blog. Quem contrata é o condomínio, e o custo entra no rateio. Ele não substitui o seguro do apartamento, porque não responde pelo conteúdo nem pela responsabilidade individual de cada morador.

O seguro fiança não protege o imóvel. Ele garante ao proprietário o recebimento do aluguel se o inquilino deixar de pagar, e a Lei do Inquilinato o lista entre as garantias que o locador pode exigir, como a caução e a fiança. Serve para quem aluga, e não exclui o seguro residencial.

Se o seu imóvel é alugado ou de temporada, quem contrata o quê tem particularidades próprias, tratadas em outro texto deste blog.

Declare o uso real do imóvel

A apólice é emitida para um uso específico. Casa de moradia habitual, imóvel alugado para terceiros, casa de praia usada em alguns fins de semana, imóvel desocupado à espera de venda e apartamento com escritório e equipamentos de trabalho são situações diferentes para a seguradora.

Se o uso informado não corresponde ao uso real, a cobertura pode ser questionada na hora do sinistro. A Lei 15.040/2024 trata as respostas ao questionário da seguradora como parte do contrato: omitir informação de propósito pode levar à perda da garantia, e omitir por descuido reduz a indenização na proporção do prêmio que deixou de ser pago. Imóvel que fica fechado por longos períodos é um exemplo frequente: muitas apólices tratam isso como condição especial, e nem toda seguradora aceita da mesma forma.

Informar o uso correto na contratação é o caminho para evitar essa discussão depois. Se o uso mudar ao longo da vigência, como uma casa de moradia que passa a ser alugada, a mesma lei pede que o segurado comunique à seguradora o agravamento relevante do risco, e a corretora é quem encaminha esse aviso.

O que a corretora compara entre seguradoras

A corretora não é seguradora. Ela leva o seu caso a mais de uma seguradora e devolve as propostas lado a lado, para que a comparação não seja só pelo preço final.

O que entra nessa comparação:

• Quais coberturas cada proposta inclui e quais ficaram de fora.
• O limite de indenização de cada cobertura, que pode ser bem menor que o valor total da apólice.
• A franquia de cada cobertura e em quais casos ela não se aplica.
• As assistências: quais serviços, quantos acionamentos por ano e com que limites.
• As exclusões e as condições para o uso que você declarou.

Duas propostas com preço parecido podem entregar coisas muito diferentes. A corretora também fica como referência depois da contratação, na renovação e na hora de acionar.

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