Como se preparar para uma conversa sobre o seguro do condomínio

Preparar-se para a conversa sobre o seguro do condomínio é reunir, antes de falar com a corretora, as informações que descrevem o prédio como ele está hoje: a apólice atual e o vencimento, o valor da edificação, o que existe nas áreas comuns, o que já aconteceu de sinistro e o que está em obra. Com esse material em mãos, a conversa fica curta e a cotação sai parecida com a realidade do prédio. Sem ele, a corretora precisa trabalhar com suposições, e suposição em seguro costuma aparecer na hora errada.

Este texto é para síndico, conselho e administradora. A obrigatoriedade do seguro e o que o mínimo legal cobre já estão em Seguro de condomínio: o que é obrigatório e quem contrata. Aqui o assunto é o dever de casa antes da conversa.

Quem conduz e quem participa

Pelo Código Civil, realizar o seguro da edificação é uma das atribuições do síndico. Na prática, a administradora costuma reunir os documentos e o conselho acompanha a decisão, porque a despesa vai para as contas do condomínio.

Vale alinhar isso antes de começar: quem fala com a corretora, quem junta os papéis e quem precisa aprovar. Assim a cotação não fica parada esperando alguém.

O que levantar antes da conversa

Uma lista curta resolve a maior parte. Ela não precisa estar perfeita, precisa estar atualizada.

• Apólice atual e vencimento. A apólice inteira, não só o boleto. Nela estão as coberturas contratadas, os valores segurados e as franquias. O vencimento define o prazo da conversa: começar com antecedência evita renovar no automático.
• Valor da edificação atualizado. O que importa aqui é quanto custaria reconstruir o prédio hoje, e não o valor de venda das unidades. Esse número envelhece com o custo da construção civil, e um valor defasado pode reduzir a indenização em um sinistro grande, dependendo das condições da apólice. Laudo de avaliação, memorial da construtora ou cálculo da administradora servem como ponto de partida.
• Áreas comuns e equipamentos. Elevadores, portões automáticos, bombas, geradores, piscina, salão de festas, academia, playground, câmeras e central de gás. Equipamento que não está na lista geralmente não entra na cotação. Anote quantidade e idade aproximada.
• Histórico de sinistros. O que aconteceu nos últimos anos, com ou sem acionamento do seguro: vazamento, dano elétrico, queda de portão, furto na área comum, acidente com visitante. O histórico mostra à corretora quais coberturas o prédio usa de verdade.
• Obras em andamento ou previstas. Reforma de fachada, troca de elevador, impermeabilização, modernização de instalações. Obra muda o risco da edificação e, dependendo do porte, pode pedir cobertura própria. Melhor falar antes do que descobrir uma exclusão depois.
• Número de unidades e uso misto. Quantas unidades existem e se há lojas, escritórios, clínicas ou locação por temporada. Uso misto altera o perfil de risco e geralmente precisa estar declarado na apólice.

Leve também a convenção do condomínio e o último orçamento aprovado: eles mostram como a despesa com seguro já é tratada.

Perguntas para fazer à corretora

A conversa rende mais quando o condomínio chega com perguntas, e não só com documentos. Algumas que costumam esclarecer bastante:

• O valor segurado da edificação está compatível com o custo de reconstrução de hoje? Como ele foi calculado?
• Com base no histórico, quais coberturas da apólice atual nunca foram usadas e quais ficaram de fora?
• A responsabilidade civil do condomínio está dimensionada para o movimento das áreas comuns?
• Os equipamentos que listamos estão todos contemplados? Algum exige cobertura específica?
• Qual é a franquia de cada cobertura e como ela funciona nos sinistros pequenos e frequentes?
• A obra em andamento está coberta ou precisa de um seguro próprio enquanto durar?
• Quais assistências estão incluídas e como o condomínio as aciona na prática?
• Em caso de sinistro, o síndico fala com a corretora ou direto com a seguradora?

Anote as respostas. Elas vão para a assembleia junto com a proposta.

Como a assembleia e o rateio entram

O seguro do condomínio é uma despesa ordinária. A Lei 4.591/1964 já previa que o prêmio fosse computado nas despesas ordinárias do condomínio, e o Código Civil determina que o síndico convoque assembleia anual para aprovar o orçamento das despesas e as contribuições dos condôminos. Em regra, cada unidade contribui na proporção da sua fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.

Na prática, isso significa duas coisas. Primeiro, a renovação costuma caber no orçamento já aprovado, sem assembleia extraordinária, enquanto o valor fica dentro da previsão. Segundo, quando a proposta muda de patamar, por atualização do valor segurado ou por coberturas novas, vale levar o assunto à assembleia com a comparação pronta: o que mudou, por que mudou e quanto isso representa por unidade.

Confira a sua convenção, porque ela pode exigir aprovação específica ou fixar um limite de alçada para o síndico. E guarde a ata: ela documenta a decisão e protege quem a tomou.

Depois da conversa

Com as propostas em mãos, peça a comparação lado a lado, com as mesmas coberturas e os mesmos valores, para que a diferença de preço signifique alguma coisa. Confira se a proposta escolhida reflete o que foi levantado: valor da edificação, equipamentos, uso misto e obra. Em regra, o que não está escrito na apólice não está coberto.

Nada disso garante aceitação ou uma cobertura específica: o que entra depende do produto, da seguradora e das condições contratadas. A preparação melhora a conversa e reduz a chance de uma apólice nascer com um dado errado.

Guarde a apólice nova com a administradora e anote o próximo vencimento. A conversa do ano que vem começa por aí.

Se o seu condomínio está perto da renovação ou nunca revisou a apólice, reúna o que tiver e fale com a LPM. A corretora analisa o que existe hoje e monta a cotação a partir do que vocês levantarem, para condomínios em qualquer lugar do Brasil. Conversar sobre meu condomínio