Proteger um imóvel pronto e avaliar riscos durante a construção: o que muda

Muda quase tudo: o que está sendo protegido, por quanto tempo e contra que tipo de evento. O seguro do imóvel pronto protege um bem acabado, em uso, por períodos renováveis. O seguro de risco de engenharia protege uma construção que ainda não existe por inteiro, muda de valor a cada etapa e termina quando a obra termina. São produtos para fases diferentes, e o problema aparece na passagem de uma para a outra.

Quando o risco de engenharia é exigido e o que ele cobre já está em outro post do blog. Aqui o foco é a comparação e o que acontece na transição.

Lado a lado

O que cada seguro protege

O seguro residencial, empresarial ou de condomínio parte de um valor conhecido: o custo de reconstruir a edificação e, quando contratado, o conteúdo. Esse valor muda pouco ao longo do ano.

Na obra, a referência é o custo total da construção, mas o que existe de fato no terreno vai crescendo. No primeiro mês há fundação. No décimo, há estrutura, alvenaria e instalações. A apólice de risco de engenharia costuma ser montada para acompanhar esse crescimento, com o valor final da obra como teto.

Se o cronograma estica ou o orçamento sobe, a apólice precisa ser ajustada. Prazo e valor desatualizados estão na origem de muitas discussões no sinistro.

Quanto tempo dura cada apólice

O seguro do imóvel pronto é contratado por período fechado, geralmente de um ano, e renovado enquanto houver interesse em protegê-lo.

O seguro de risco de engenharia começa com a mobilização do canteiro e termina na entrega, com possibilidade de estender para a fase de testes ou de manutenção, dependendo do produto, da seguradora e das condições contratadas.

Essa diferença define o ponto mais delicado da comparação: quando um termina, o outro já precisa estar valendo.

Risco de uso e risco de execução

Um imóvel em uso sofre com o que acontece no dia a dia: curto-circuito, vazamento, incêndio, roubo, alguém que se machuca na área comum. São eventos de ocupação, e as coberturas do seguro residencial, empresarial e de condomínio foram desenhadas para eles.

Uma obra sofre com o que acontece enquanto se constrói: escavação que afeta o terreno vizinho, queda de material, estrutura que cede antes de travada, erro de execução que só aparece depois. São eventos ligados ao processo construtivo.

As seguradoras seguem essa divisão. Por isso, geralmente, o seguro residencial não foi feito para responder por dano causado por obra, e o seguro de risco de engenharia não responde pelo uso do imóvel depois de entregue.

A transição: fim da obra, entrega e uso

É aqui que a lacuna costuma aparecer.

A obra acaba e a construtora obtém o habite-se, documento da prefeitura que atesta que a edificação pode ser ocupada. O seguro de risco de engenharia se encerra, porque a execução terminou. Dali em diante o risco é de uso, e quem precisa se proteger é quem recebe o imóvel.

No condomínio, a lei é explícita. O Código Civil, no art. 1.346, torna obrigatório o seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição, total ou parcial. A Lei 4.591/1964, no art. 13, dá o prazo: o seguro deve ser feito em até 120 dias contados da concessão do habite-se, sob pena de multa mensal ao condomínio.

Na prática, entre a entrega das chaves e a primeira assembleia que elege o síndico, pode haver semanas com a edificação pronta, parcialmente ocupada e sem apólice nenhuma: a incorporadora entregou, o risco de engenharia acabou e o condomínio ainda não se organizou para contratar.

Para casa ou imóvel comercial próprio, a lógica é a mesma, sem a obrigação legal: a cobertura da obra se encerra e a cobertura do imóvel pronto precisa começar no mesmo dia, ou fica um intervalo descoberto.

Duas lacunas que aparecem com frequência

Obra que termina e fica sem seguro do imóvel. A construtora segurou a execução e entregou. Quem recebe assume que já está protegido ou deixa para depois. Enquanto isso, o imóvel pronto está sem cobertura alguma. Os 120 dias do condomínio são um limite legal, não uma recomendação. O ideal é ter a apólice do imóvel pronta antes da entrega das chaves.

Reforma grande feita só com seguro residencial. Trocar o telhado, ampliar um pavimento, demolir parede estrutural, escavar para uma piscina. Nada disso é uso. É execução. O seguro residencial geralmente exclui danos decorrentes de obra ou trata a reforma como agravamento do risco. A Lei 15.040/2024, que rege o contrato de seguro, obriga o segurado a comunicar à seguradora qualquer agravamento relevante do risco assim que souber dele (art. 14), e uma reforma de porte pode se enquadrar nisso. Agravar o risco de forma intencional e relevante sem avisar pode custar a garantia (art. 13). Avisada, a seguradora pode cobrar a diferença de prêmio ou, se não puder garantir o novo risco, encerrar o contrato (art. 14). Para reforma grande, o caminho costuma ser um seguro de risco de engenharia pelo período da obra, com o residencial mantido para o restante. Para reforma pequena, a comunicação à seguradora pode bastar. O que não funciona é não fazer nada e descobrir a exclusão depois.

Nos dois casos a pergunta é a mesma: hoje, neste imóvel, o risco é de uso ou de execução? A resposta diz qual apólice precisa estar valendo.

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